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Bebaubarkeit eines Grundstückes

Bauplanungsrechtliche Voraussetzungen nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches
 
 
Jedes Grundstück wird einem bestimmten Baugebiet zugeordnet. Es liegt entweder
 
  • im Bereich eines Bebauungsplans oder vorhaben bezogenen Bebauungsplans
     
  • innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils oder
     
  • im Außenbereich.
 
Die Voraussetzungen für die planungsrechtliche Zulässigkeit einer Baumaßnahme in diesen Baugebieten richtet sich nach den Bestimmungen des Baugesetzbuches.

 
Bauen im Bebauungsplan
 
Liegt das Grundstück im räumlichen Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, muss der Bauherr die Festsetzungen dieses Bebauungsplanes beachten. Außerdem muss die Erschließung gesichert sein. Die Erschließung ist dann gesichert, wenn bis zum Beginn der Benutzung des Gebäudes eine befahrbare öffentliche Straßenfläche hergestellt ist und die nötigen Ver- und Entsorgungsanlagen, für Wasser und Abwasser vorhanden sind.

 
Das Gebäude passt nicht in den Bebauungsplan - was tun?
 
Wer gerne in einem ausgewiesenen Baugebiet bauen möchte, obwohl das geplante Haus nicht in allen Punkten dem Bebauungsplan entspricht, muss dies mit den Fachleuten beim örtlichen Bauamt und beim Bauaufsichtsamt des Kreises besprechen. Unter Umständen kann eine Ausnahme/Befreiung von den bauplanungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans gewährt werden. Oder es wird eine Abweichung von den gestalterischen Festsetzungen zugelassen. Ausnahmen müssen im Bebauungsplan allerdings nach Art und Umfang ausdrücklich vorgesehen sein.
 
Ist dies nicht der Fall, kann das Bauamt, im Einvernehmen mit der Gemeinde, unter bestimmten Voraussetzungen eine Befreiung erteilen - wenn “die Grundzüge der Planung nicht berührt, die Abweichung städtebaulich vertretbar ist” und vor allem die Interessen der Nachbarn gewürdigt worden sind. Über die Zulassung einer Befreiung entscheiden die Mitarbeiter des Kreisbauamtes, nachdem die betroffene Gemeinde das Einvernehmen erteilt hat.

 
Bauen im "Innenbereich"
 
Liegt das Grundstück nicht in einem ausgewiesenen Baugebiet, ist es in der Regel nur bebaubar, wenn es im sogenannten "Innenbereich" liegt oder wie die Fachleute sagen: innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Dort muss sich das geplante Bauvorhaben hinsichtlich seiner Größe und Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen. Beispiel: Es darf kein viergeschossiges Gebäude in einer Straße errichtet werden, in der bisher nur eingeschossige Häuser stehen oder, wo es bislang nur Wohnhäuser gibt ist störendes Gewerbe nicht zulässig. Die Erschließung muss gesichert sein, die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben und das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

 
Bauen im "Außenbereich"
 
Alle Flächen, die nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile liegen, gehören zum Außenbereich. Der Außenbereich genießt einen besonderen Schutz und muss von “wesensfremden” Nutzungen frei bleiben.
 
Er ist in erster Linie für die Land- und Forstwirtschaft, die Erhaltung der Natur sowie als Erholungsraum für die Menschen gedacht. Jedes Bauvorhaben ist hier ein Eingriff in Natur und Landschaft, den man möglichst vermeiden, ansonsten aber ausgleichen muss.
 
Erleichtert zugelassen werden können “privilegierte” Vorhaben, beispielsweise Bauten, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen oder die wegen ihrem Zweck und ihrer Eigenart nur im Außenbereich ausgeführt werden sollen.
 
Für alle künftigen Bauherren, die ein Vorhaben im Außenbereich errichten wollen, zahlt sich der rechtzeitige Kontakt mit den Fachleuten aus. Man sollte auf jeden Fall vor einer Planung Kontakt mit der unteren Bauaufsichtsbehörde aufnehmen oder die Genehmigungsfähigkeit mit einer Bauvoranfrage klären.

 
Bauordnungsrechtliche Voraussetzungen
 
Nach Prüfung der bauplanungsrechtlichen Anforderungen wird die Übereinstimmung der geplanten Baumaßnahme mit den bauordnungsrechtlichen Anforderungen (Landesrecht nach der jeweiligen Bauordnung; in NRW die BauO NRW) geprüft.
 
Diese erstreckt sich insbesondere auf die Einhaltung von Abstandsflächen, den Nachweis der erforderlichen Stellplätze, den Anforderungen an den Brandschutz und die gesicherte   Erschließung (Zufahrt, Zuwegung, Anschluss an Versorgungsleitungen).
Hier können nur beispielhaft Anforderungen aufgezählt werden, denn jede Baumaßnahme wird für sich bewertet und erfordert individuelle Maßnahmen.