Rhein-Sieg-Kreis

Bauleitplanung

Die städtebauliche Planung (Bauleitplanung) ist zweistufig ausgestaltet. Die Regelungen zur Bauleitplanung finden sich im Baugesetzbuch (BauGB).

Flächennutzungsplan

Der Flächennutzungsplan ordnet in der ersten Stufe der Bauleitplanung die Flächen für das gesamte Gemeindegebiet nach ihren einzelnen Nutzungsmöglichkeiten, wie z. B. Wohnen, Gewerbe, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft und Gemeinbedarf (Schulen, Kindergärten, Spielplätze, Grünflächen).
In der zweiten Stufe wird mit dem Bebauungsplan im Einzelnen festgesetzt, ob und wie die festgelegten Flächen für den vorgesehenen Bedarf bebaut und genutzt werden dürfen.

Bebauungsplan

Der Bebauungsplan, die sogenannte verbindliche Bauleitplanung, wird aus dem Flächennutzungsplan heraus entwickelt. In ihm wird geregelt, wie die in dem Baugebiet liegenden Flächen und Gebäude genutzt und gestaltet werden können. Der Bebauungsplan enthält Festsetzungen zur Art des Baugebiets, z. B. reines Wohngebiet, Mischgebiet, Gewerbegebiet oder Industriegebiet, zum zulässigen Maß der baulichen Nutzung, z. B. zur Zahl der Geschosse oder der maximalen Trauf- oder Firsthöhe, zu den durch Baugrenzen oder Baulinien zur Überbauung vorgesehenen Flächen auf den Baugrundstücken und zu den Verkehrs- und Grünflächen, den Parkanlagen und Bepflanzungen.

Im Geltungsbereich eines solchen Bebauungsplanes ist ein Bauvorhaben zulässig, wenn es den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht widerspricht und die Erschließung (Straße, Kanal, Wasser, Elektrizität) gesichert ist (§30 BauGB).

Außerdem gibt es Gebiete, die sich historisch mehr oder weniger organisch entwickelt haben und zu großen Teilen bebaut sind. Sie gehören, wenn kein Bebauungsplan aufgestellt worden ist, zum sogenannten unbeplanten Innenbereich, der durch die vorhandene Bebauung mehr oder weniger eindeutig geprägt ist.
Ein Vorhaben in einem solchen Gebiet ist nur dann zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche einfügt. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt sein; außerdem darf das Ortsbild nicht beeinträchtigt werden (§34 BauGB).

Außenbereich

Die Flächen, die nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder im unbeplanten Innenbereich liegen, gehören zum Außenbereich. Sie müssen grundsätzlich von Bebauung freigehalten werden, damit das Landschaftsbild geschützt und der Naturhaushalt geschont wird.
Im Außenbereich sind unter bestimmten Voraussetzungen die sogenannten privilegierten Vorhaben zulässig, die z. B. der Land- oder Forstwirtschaft dienen. Andere Vorhaben können allenfalls im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt (§35 BauGB).

Bauvoranfrage

Zur Klärung, ob ein Bauvorhaben auf einem bestimmten Grundstück überhaupt zugelassen werden kann, empfiehlt es sich, eine Bauvoranfrage zu stellen.
Mit einem Vorbescheid kann die planungsrechtliche Zulässigkeit eines Bauvorhabens geklärt werden, bevor ein zeit- und kostenintensiver Bauantrag gestellt wird. Durch ihn kann aber auch über bauordnungsrechtliche oder andere die Genehmigungsfähigkeit betreffende Fragen entschieden werden.
Der Vorbescheid ersetzt nicht die Baugenehmigung, hat jedoch Bindungswirkung im anschließenden Baugenehmigungsverfahren.

Weitere Fragen?

Wenn Sie wissen möchten, ob ein bestimmtes Grundstück bebaut werden kann, können Sie sich mit Ihren Fragen an die Gemeindeverwaltung oder an Ihren Ansprechpartner beim Bauaufsichtsamt des Rhein-Sieg-Kreises wenden. Hier finden Sie den entsprechenden Kontakt.